不動產統一登記 要尊重公私界限
  3月16日公佈的《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》提出2020年之前要建立以土地為基礎的不動產統一登記制度,實現全國住房信息聯網。近日召開的不動產登記工作第一次部際聯席會議又提出,要用三年左右時間全面建立不動產統一登記制度。與此同時,據報道一些城市出現豪宅、別墅等二手房“拋售”現象。由於民間普遍把不動產統一登記期待為某種“反腐利器”,或許這引起了一些房地產市場上的反應。
  然而反腐並不是不動產登記改革的主要考慮。當前最主要的問題是不動產登記職責分散在很多部門,存在不同部門與地域之間的信息隔閡,所以要將登記職責統一到一個部門,讓不動產登記與交易信息在部門之間互通共享,實現從機構到程序的統一,進而實現不動產登記部門與財政、稅收等部門的信息聯網。
  統一登記工作雖然是行政部門推動的,但登記更多是一個私法過程而不是行政過程,其主旨是促進房屋交易的便利,因為準確可信的不動產信息可增進交易安全,同時降低交易費用和減少糾紛,政府在其中只是起一個為信息準確性背書的作用。而且不動產的範疇遠遠超過了房屋,還涉及林地、草原、海域等,這是一項落實《物權法》並促進產權明晰化、從而催生健康市場經濟的系統工程,其意義遠不止於遏制住房腐敗。它在客觀上可能會便利政府對住房信息的掌握以防控和打擊腐敗,但這不應從一開始就成為該制度的主要目的。和很多人的理解相反,統一登記本身並不意味著所有住房信息公示,也不意味著任何人都可以無條件查詢他人的住房擁有狀況,查詢不可能無視對商業秘密或個人隱私的保護。
  不動產統一登記主要是解決住房信息管理的技術問題,雖然說技術問題的根源是部門利益格局這個政治問題,但它仍然是技術問題。然而作為遏制住房腐敗的主要制度,官員房產申報和公示並不存在大的技術障礙,而主要取決於政治意願。即使信息全面公開了,也不一定就能促進對腐敗的懲治和防範,因為單個公民從揭發腐敗中得到的利益很有限,還會面臨遭到打擊報複的風險,因此反腐最主要的還是要依賴政府履行其法定職責。公眾對反腐的強烈興趣和期待情有可原,但統一登記並不是治理腐敗的利器。
  不論何時何地,私域和公域必須嚴格劃定界限,即使是出於反腐這樣的高尚目標,也不能輕易打破界限。不動產登記涉及的是平等的私人主體之間的法律關係,只是通過作為行政機關的登記機構來實現和維護,在一些西方國家甚至是由非官方的社會中介組織來負責的。如果從一開始就把這項制度理解為政府對私人經濟活動的管控和干涉,就會起到影響而不是便利交易的作用。不動產統一登記是私域的信息整合,主旨是更好地保護公民合法財產權利,而打擊住房腐敗是公域的政府行為,二者不能混為一談。反腐問題根本上還是要通過構建官員財產申報與公開制度來解決,這個公共政策目標不應過多地由私法領域里的不動產登記制度來承擔,因為這對它意味著不可承受之重,且有刺激行政部門擴權的風險。
(編輯:SN094)
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